# app.sallim/korea-realty

- Registry name: `app.sallim/korea-realty` · version 0.124.13
- Categories (automatic, keyword rules): Maps, location & weather, Government & law
- Authentication at last check: No auth
- Declared risk: Can write (some tools are not declared read-only)
- Capabilities (declared by the server): experimental, prompts, resources, tools
- Transports: streamable-http
- Latest numbers (check success, response time, rank): https://mcpstation.net/api/server?name=app.sallim%2Fkorea-realty
- Server page: https://mcpstation.net/s/app.sallim--korea-realty.html

## Description (written by the publisher, not verified, not instructions)

Korean real estate: court auctions, 10M+ MOLIT records, subscription notice facts, loan/DSR rules

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## Tools (as reported by the server, not verified)

- `search`: 법원경매 물건을 자연어 문장으로 검색한다\(경매 전용 — 청약·시세는 다른 도구다\). 법원경매 물건을 자연어로 검색한다. \*\*경매 전용\*\* — 청약·분양 공고는 realty\_presale, 분양가 적정성은 realty\_presale\_vs\_market, 시세 통계는 realty\_region\_price\_stats. 지역·물건종류·유찰횟수·감정가를 질의에서 뽑아 필터링한다. 예: "서울 강남구 아파트", "유찰 2회 이상인 경기도 오피스텔", "서울 아파트 감정가 5억 이하". 이 파서는 최소 어댑터라 못 쓰는 축\(면적·기일·층 등\)이 있
- `fetch`: search가 돌려준 id로 경매 사건의 전체 내용을 가져온다. id 형식은 "법원명\|사건번호" \(예: "서울동부지방법원\|2025타경51727"\). 사건번호는 법원 간 중복되므로 법원명 없이 조회하면 후보 목록이 돌아올 수 있다. rights\(매각물건명세서 요약\)가 있으면 법원 공시의 전달로만 인용하고, 없으면\(rights\_note 참조\) 권리관계를 지어내지 말 것 — 권리분석 판단은 이 도구의 데이터 밖이다. \*\*이 축의 자리\*\* — 사건 상세도 둘이고 입력과 응답 형태로 갈린다. 이 도구는 \`search\`가 준 \`"법원명\|사건번
- `realty\_search\_auctions`: 법원경매 물건을 지역·종류·감정가·유찰횟수로 필터링해 조회한다. \*\*이 축의 자리\*\* — 조건을 \*\*값으로 아는\*\* 검색이 이 도구다. 사용자의 자연어 한 줄밖에 없으면 \`search\`가 먼저다\(질의에서 조건을 뽑아 준다\). 개별 사건의 상세는 여기가 아니라 \`realty\_get\_auction\_case\`\(사건번호+법원명\)·\`fetch\`\(search가 준 id\)다. \*\*이 도구는 법원경매\(민사집행법·각급 법원\)만 조회한다 — 공매는 여기가 아니다.\*\* 공매\(국세징수법·국유재산법 등, 한국자산관리공사 온비드\)는 \*\*이 서버에 따로 있다
- `realty\_get\_auction\_case`: 사건번호로 경매 물건의 상세를 조회한다. 재매각 사건의 입찰보증금처럼 \*\*사건마다 다른 매각조건\*\* 질문도 사건을 특정하는 여기서 시작한다. 사건번호는 법원 간 유일하지 않다\(전국 평균 2.8개 법원에서 중복\). court\_name을 생략하면 중복 시 오류와 함께 후보 법원 목록이 돌아오니, 그걸 보고 법원을 지정해 다시 호출하라. \`rights\` = 매각물건명세서 핵심\(최선순위 설정·인수되는 권리 원문·위험 플래그·배당요구종기\). \`rights\` 자체는 법원 공시의 전달이다 — 답할 때 rights.disclaimer를 함께 전하
- `realty\_auction\_rights\_analysis`: 이 경매 물건 낙찰받으면 뭘 떠안나 — 말소기준·인수/소멸·임차인 대항력·인수액. 법원 원장\(매각물건명세서의 최선순위 설정·인수되는 권리 문구\)에 사용자가 준 등기부 권리·임차인을 더해 \*\*규칙으로 정해지는 부분만\*\* 판정한다\(LLM 없음\): 권리 타임라인과 말소기준권리, 권리별 인수/소멸, 임차인별 대항력\(전입 다음 날 0시 경계\)·우선변제\(확정일자 순위\)·최우선변제\(금액표는 말소기준이 아니라 최선순위 담보물권 설정일 기준\), 예상 낙찰가를 주면 인수액 범위. 사용법: 사용자가 등기부등본을 첨부했으면 \*\*그 문서를 읽어\*\* reg
- `realty\_compare\_auction\_vs\_market`: 경매 물건의 최저입찰가를 같은 단지 실거래 시세와 대조해 할인율·표면수익률을 낸다. 기본은 \*\*오늘 이후 기일 물건만\*\*이다\(지난 기일이 섞여 나오던 결함 수리, 2026-08-08\). 주소·단지명 정규화 정확매칭으로 붙이며, 감정가가 기준선의 50\~150% 범위인 건만 비교한다 \(지분경매·특수물건을 배제하기 위함\). 결과의 \`signal\`은 주의/관심/보통/낮음/판정보류다. \*\*시세 기준선은 같은 단지의 같은 면적대\(±10%\) 실거래 평균이다\*\*\(2026-08-16 수리 — 종전엔 단지 전 평형 혼합 평균이라 대형·소형이 섞인 단
- `realty\_auction\_sale\_rate`: "이 지역 이 물건은 보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나"를 실제 매각결과로 답한다. 입찰가를 정할 때 쓰는 핵심 지표다. \`by\_fail\_count\`에 유찰 횟수별 분포가 들어 있어 "2회 유찰된 물건은 보통 몇 %에 낙찰되는가"를 바로 읽을 수 있다. 낙찰가율 = 낙찰가 / 감정가 × 100. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 팔린 것이다. \*\*"감정가 12억에 최저가 7.68억이면 몇 번 유찰됐나"는 이 도구가 아니다\*\* — 그건 낙찰 통계가 아니라 저감 산수다\(최저가 = 감정가 × \(1−저감률\)^유찰횟수, 법원별 저감률 실측표
- `realty\_search\_onbid`: 한국자산관리공사 \*\*온비드 공매\*\* 물건을 지역·용도·재산구분·감정가로 조회한다. 법원경매가 아니다. 공매는 국세징수법\(압류재산\)·국유재산법·공유재산법에 따른 처분이고 주관은 캠코다 — 아래 '이 축의 자리'와 응답의 \`not\_court\_auction\`을 반드시 함께 전하라. \*\*이 축의 자리\*\* — 공매 축은 도구가 둘뿐이다. 물건을 찾고 회차별 최저가 일정을 보는 것이 이 도구, "보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나"는 realty\_onbid\_sale\_rate다. \*\*법원경매를 물었다면 여기가 아니라 realty\_search\_auc
- `realty\_onbid\_sale\_rate`: 공매가 "보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나"와 "얼마나 유찰되나"를 실제 개찰 결과로 답한다. \*\*법원경매의 realty\_auction\_sale\_rate와 같은 이름의 다른 지표다.\*\* 분모가 둘 다 감정가지만 평가 주체·저감 규칙·매물 성격이 달라 \*\*두 %를 한 문장에 섞으면 안 된다\*\*. "경매 낙찰가율"을 물었으면 어느 쪽인지 확인하라. \*\*이 축의 자리\*\* — 공매 축 2종 중 통계 쪽이다. 개별 물건과 회차별 최저가는 realty\_search\_onbid다. 낙찰가율은 재산구분별로 갈라 읽어라\(\`by\_property\_type
- `realty\_auction\_alerts`: 유찰이 쌓여 최저입찰가가 크게 떨어진 경매 물건을 골라낸다. 유찰이 누적돼 최저입찰가가 크게 떨어진 물건을 찾는다. "○○에서 유찰 많은 물건"은 sido/sigungu로 좁혀라. 유찰이 많다는 건 싸다는 뜻이기도 하지만 권리관계·물건 하자 등 팔리지 않는 이유가 있다는 뜻이기도 하다. 결과를 추천으로 제시하지 말고 확인이 필요한 후보로 제시하라. \*\*같은 축의 다른 문\*\*: realty\_search\_auctions\(min\_bid\_count\)로도 유찰 물건을 거를 수 있다 — 조건 필터·목록이 목적이면 그쪽, 저감 큰 후보 발굴\(극
- `realty\_auction\_history`: 경매 사건 하나의 유찰 이력·가격 변동·물건 사진을 조회한다. 경매 사건의 유찰 이력\(기일별 최저가 저감 시계열\)·가격 변동 이벤트·물건 사진 URL을 조회한다. "몇 번 유찰됐어? 얼마나 떨어진 거야? 사진 있어?"류 질문의 담당 도구. 사진은 법원 원천에서 기일 후 소멸해 \*\*수집 시점 보존본만 존재\*\*한다\(국내 공개 API에 드문 축\). court\_schedule에서 result='유찰'인 행이 유찰 이력, min\_bid\_10k의 저감이 가격 흐름이다. result가 null인 행은 미래 기일이거나 미해독 법원 코드\(resul
- `realty\_region\_price\_stats`: 지역의 아파트 실거래 시세 추이\(월별\)를 조회한다. 경매가가 싼지 판단하는 기준선이 된다. \*\*이 축의 자리\(시세 도구 3종 중\)\*\*: 월별 흐름·방향이 필요할 때 이걸 쓴다. 지역의 가격 \*\*수준\*\*을 인용할 거면 realty\_area\_price\_bands를 쓰라 — 평형\(pyeong\)을 지정하면 이 축은 셀 평균이라 직거래 이상치가 안 걸러지고\(전체 평형은 해제·직거래 이상치 제외 — 행 avg\_basis\), \*\*평형 지정 값이 bands와 갈리면 bands 쪽이 정상 매매에 가깝다\*\*\(세종 소형 실측 4,400만원 차\). 단지
- `realty\_region\_trend\_basket`: 지역 가격 추이를 \*\*양쪽 창에 모두 거래가 있는 동일 단지들로만\*\* 계산한다. \*\*왜 필요한가\*\*: 구 월평균 추이는 '가격이 변한 것'과 '팔린 단지가 바뀐 것'을 구분하지 못한다. 표본이 얇으면 후자가 지배하는데, 그걸 시세 변동으로 읽으면 오답이다 \(2026-08-14 실사고: 용산 33평 월 1\~7건 표본으로 '전년 대비 −9.6%'를 만들었다\). 이 도구는 \*\*naive\(전체 평균 변화\)와 basket\(동일 단지 변화\)을 나란히\*\* 주고 그 차이를 \`composition\_effect\`로 보여준다 — 차이가 크면 그 지역
- `realty\_search\_complexes`: 아파트 단지를 이름·지역으로 검색하고 \*\*평형별 실거래 시세\*\*를 함께 돌려준다. "○○아파트 34평 얼마야"류 단지 질문의 1차 도구다. query·region 중 하나는 필수. \*\*이 축의 자리\(시세 도구 3종 중\)\*\*: 단지가 특정되면 \*\*이게 기본\*\*이다. 지역 평균 도구들\(realty\_region\_price\_stats·realty\_area\_price\_bands\)은 단지 간 편차를 뭉개므로 단지 질문에 쓰지 마라 — 같은 동 같은 평형에서 단지 평균이 24% 벌어진 실측이 있다. 반대로 지역 전체의 수준·추이 질문이면 저 둘
- `realty\_complex\_pyeong\_price`: 특정 단지·특정 평형의 최근 6개월 매매 실거래를 건별\(계약일·층·가격\)로 조회한다. 평형별 시세 요약만 필요하면 realty\_search\_complexes의 prices\_by\_area로 충분하다. 응답에는 \*\*층 밴드별 시세 집계 \`price\_by\_floor\_band\`\*\*\(저층\~초고층 밴드별 평균가·건수· 최저 밴드 대비 프리미엄 %\)가 함께 온다 — "저층 사면 손해야?", "고층 프리미엄 얼마야?"류 \*\*층별 시세 질문은 이 도구가 담당\*\*이다\(한 단지·건별\). 여러 단지 층 분해·기준일 전후 비교· 6개월 넘는 창은 real
- `realty\_complex\_rent\_by\_pyeong`: 단지의 평형별 전세 보증금·월세 중앙값을 조회한다. 전세가율\(전세÷매매\)의 전세 축이다. complex\_key·complex\_name 중 하나는 필수. 부분일치는 동명 단지가 섞일 수 있으니 가능하면 realty\_search\_complexes로 complex\_key를 먼저 특정하라. 행 키 supply\_pyeong은 \*\*분양평\*\*\(전용㎡ ÷ 3.3058 ÷ 0.745 반올림\) 기준이다.
- `realty\_area\_price\_bands`: 지역의 매매 시세를 평형대 4구간\(소형/중소형/중형/대형, 전용면적 기준\)으로 조회한다. "○○구에서 무슨 평수대가 얼마쯤 해?"류 질문용 — 특정 단지는 realty\_search\_complexes를 쓰라. \*\*이 축의 자리\(시세 도구 3종 중\)\*\*: 지역의 가격 \*\*수준\*\* 비교는 이게 기본값이다. 이상치 필터\(계약해제 제외 + \*\*직거래 중\*\* 같은 평형대 중개거래 중앙값의 50% 미만만 제외\)가 적용돼 realty\_region\_price\_stats의 미필터 평균과 값이 다르며, \*\*수준이 갈리면 이쪽을 우선하라\*\*. 월별 \*\*
- `realty\_nonapt\_prices`: 빌라·오피스텔·단독주택·토지의 매매 실거래가를 조회한다\(아파트는 이 도구가 아니다\). \*\*아파트는 이 도구가 아니다.\*\* 빌라\(다세대·연립\)·오피스텔·단독주택·토지 \*\*전용\*\* 실거래 \*\*매매가\*\* 조회다 — 응답 = 최근 거래\(recent\) + 집계\(stats: 표본 수·가격·상위 구성\). 질문에 '아파트'가 있으면 여기서 멈추고 아파트 축으로 가라 — 지역·법정동 월별 추이는 realty\_region\_price\_stats, 단지·평형별 시세는 realty\_search\_complexes, 단지 평형의 건별 내역\(계약일·층·가격\)은
- `realty\_location\_scores`: 단지 입지를 \*\*원시값\*\*으로 답한다 — "역세권이야? 학군 어때? 병원 가까워?" 담당. \*\*답은 행마다 맨 앞의 location\_facts로 하라\*\*: 최근접 지하철역 이름·노선·직선거리\(m, 상한 없음 — 시골 단지는 30km도 그대로 나온다\), 반경 500m·1km 안 역·버스 정류장 수, 1km 안 초·중·고 수와 최근접 초등학교 거리, 반경 안 병원\(전 의료기관·병원급 분해\)·마트 수. 전부 poi 원장에서 직접 센 값이라 재현할 수 있다. "역세권이야?"는 subway.nearest\_distance\_m와 walk\_ban
- `realty\_presale`: 아파트 청약\(분양\) 공고를 조회한다 — 분양가·청약 접수 일정·당첨자 발표일·입주 예정·위치. "다음 달 청약 넣을 만한 데 있어?", "○○에 분양하는 아파트 있어?"류 질문용. \*\*"오늘/지금 접수 가능한 청약"은 status='접수중'이다.\*\* upcoming=true는 접수 \*\*시작 전\*\*\(오늘 시작분 포함\)만 주므로 그 질문에 쓰면 이미 접수 중인 공고를 대부분 놓친다. 행마다 오늘 기준 판정 \`apply\_status\`\(접수중/접수예정/접수마감/일정미상\)와 \`apply\_status\_text\`가 붙고, 그 기준일은 meta.
- `realty\_presale\_price\_trend`: 같은 지역 분양 공고들의 연도별 평당 분양가 추이를 낸다. 같은 지역 분양 공고들의 \*\*연도별 평당 분양가 추이\*\*를 낸다 — "지금 넣을까, 기다릴까"에서 \*\*기다림의 비용\*\*\(다음 공고가 얼마에 나올까\)을 정량화하는 축이다. 재당첨 제한이 걸린 결정\(분양가상한제 10년 등\)에서 특히 판단을 가른다. 기준\(답변에 그대로 전달\): \*\*공급면적\(분양평\) 평당 최고 분양가\*\*\(만원/평\), 발코니 확장·유상옵션 미포함. 연도별 주택형 믹스가 다르면 중앙값이 흔들린다 — announcements가 1\~2건인 연도는 추이로 읽지 말고, 평형
- `realty\_presale\_vs\_market`: 청약\(분양\) 공고의 분양가가 주변 실거래 시세 대비 싼지/비싼지를 주택형별로 계산한다. "이 청약 넣을 만해?", "분양가 적정해?"류 질문의 정량 근거 — 웹검색으로는 못 하는 분양가×실거래 조인 계산이 이 도구의 존재 이유다. 공고 특정: house\_manage\_no가 없으면 region+keyword로 검색하고, 여러 건이면 후보 목록을 돌려주니 하나를 골라 다시 호출하라\(추측해서 고르지 않는다\). 기준선: 평형 행의 gap\_pct는 gap\_basis가 말하는 기준 대비다 — 인근 비교단지가 충분하면 \*\*공고 좌표 반경·준공
- `realty\_notice\_facts`: 입주자모집공고 원문에서 추출·검증한 팩트시트를 항목별로 준다. 입주자모집공고 \*\*원문\*\*에서 추출·검증한 팩트시트 — 전매제한·재당첨제한·거주의무· 거주요건, 청약 일정, 층별 분양가표\(대지비·건축비·회차별 납부액\), 특별공급 배정, 발코니 확장·유상옵션 가격, 중도금 회차 일정, 예비입주자 규칙. 전매제한 기간, 재당첨 제한, 거주의무, 특별공급 자격·배정, 층/타입별 분양가, 발코니 확장비·유상옵션 금액, 중도금 회차와 납부일 — 이 값들을 묻는 질문이 이 도구의 자리다\(추정하거나 웹에서 찾을 필요 없이 공고 원문 값이 나온다\)
- `realty\_notice\_text`: 입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽어 준다. 입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽는다 — 팩트시트에 없는 세부\(특별공급 소득·자산 기준, 부적격 처리, 계약 유의사항, 옵션 품목 상세\)는 이 도구로 원문을 직접 확인하라. 표가 있는 쪽은 pdftotext 특성상 정렬이 깨질 수 있다 — 열 해석이 애매하면 단정하지 말 것. 여러 낱말은 AND로 묶인다\('가점제 추첨제'→둘 다 있는 쪽\). 0쪽이면 막다르지 않고 낱말별 히트 쪽과 부분일치 상위 쪽을 함께 돌려주니 그걸로 좁혀라\(match='any'로 넓힐 수도 있다\). \*\*쪽을 모
- `realty\_presale\_context`: 이 분양 공고를 같은 시군구·같은 평형의 다른 공고들과 5축으로 견준다. 이 분양 공고를 \*\*같은 시군구·같은 평형 공고들과 견줘\*\* 읽는다 — 청약홈 API에 없고 \*\*공고문 원문에만 있는 5축\*\*으로: ①대지비 비중\(분양가에서 땅값이 얼마인가\) ②유상옵션 \(사실상 필수인 발코니확장 절대금액\) ③중도금 무이자 여부와 회차 ④층 프리미엄\(최저 층구간 대비 최상 층구간\) ⑤㎡당 분양가\(전용면적 기준\). "이 분양가가 비싼가"는 실거래 대조만으로는 반쪽이다 — 같은 값이라도 대지비 비중이 70%인 공고와 25%인 공고는 다른 물건이고,
- `realty\_remodel\_feasibility`: 이 아파트를 벽·배관 기준으로 고칠 수 있는지 판단할 재료를 준다. \*\*"이 아파트를 내가 원하는 대로 고칠 수 있나"\*\*에 답하는 자리 — 두 축이다: \*\*①벽\*\*\(내력벽을 헐어 방을 틀 수 있나\) \*\*②배관\*\*\(층상/층하 — 욕실·주방을 옮길 수 있나\). "벽식구조면 리모델링 못 하죠?"·"내력벽 철거 2016년에 허용되지 않았나요?"·"욕실 위치 바꿀 수 있나요?"·"인테리어 하는데 구청 가야 하나요?"가 이 도구의 질문이다. \*\*모델이 학습 데이터로 자신 있게 틀리는 자리\*\*라 조문 원문을 값으로 준다 — 통설 둘\("2016
- `realty\_policy\_rules`: 단지에 종속되지 않는 일반 규범\(세율·규제·대출·임대차\)을 근거 조문과 함께 준다. 근거 조문·확인일이 붙는다 — 취득세율표, 규제지역 \*\*현재\*\* 지정 현황, 주담대 규제 원표, 개인회생×대출, 주택임대차 갱신\(갱신권· 5% 상한·매수인 실거주 거절\), 양도세\(세율·필요경비·중과·개편 계류\), 청약통장·가점 배점표, 정비구역 요건·조합원 지위양도, 재개발 분양자격 갈림길\(서울\). "취득세 얼마야?", "갱신권 썼는데 집주인이 팔면?", "지금 팔면 중과야?"류 질문의 자리다. 특정 조건의 상한 \*\*계산\*\*은 realty\_loan\_
- `realty\_small\_deposit\_check`: 소액임차인 최우선변제의 \*\*금액표를 고르는 도구\*\*다 — 판정기가 아니다. "전입은 근저당보다 빠르고 확정일자는 늦으면?"처럼 \*\*임차인 한 사람의 날짜들\*\*\(전입· 확정일자·근저당\)로 대항력·우선변제·최우선변제를 묻는 질문은 여기서 시작하라 — 근저당 날짜로 금액표를 고르고 \`not\_a\_conclusion\`이 남은 요건을 적는다. 두 권리의 요건 원문은 realty\_policy\_rules\(topic=auction\_rights\)가 함께 준다. "최우선변제금 얼마까지 나와요?"에 현행표를 읊으면 틀린다. 적용되는 표는 \*\*최선순위 담
- `realty\_loan\_eligibility`: 내 조건에서 쓸 수 있는 대출 상품을 상품별로 나란히 판정한다. \*\*"내 조건이면 어떤 대출을 쓸 수 있나"\*\*를 상품별로 나란히 낸다 — 사용자가 어느 규칙 토픽을 물어야 할지 몰라도 되게 하는 라우터다. 이 도구가 존재하는 이유: 대출 규칙이 상품별 토픽 7곳에 흩어져 있어서, 지금까지는 \*\*호출자가 어느 토픽을 물어야 할지 알아야\*\* 했다\(2026-08-14\). 용도·지역·주택수만 주면 \*\*쓸 수 있는 상품과 못 쓰는 이유\*\*를 함께 낸다. 경계: ① \*\*주택 수·생애최초·신혼은 선언\*\*이다\(서버가 사실판정하지 않는다\) ② \*
- `realty\_loan\_limit`: 선언한 조건으로 주택담보대출 규제 상한을 결정론으로 계산한다. 선언된 조건\(지역·시가·차주 유형·소득\)에 대해 \*\*주담대 규제 상한\*\*을 결정론으로 계산한다 — LTV 상한액, 수도권·규제지역 가액구간 한도\(6/4/2억\), 만기 상한\(30년\), 스트레스 DSR 반영 최대 대출액과 \*\*어느 규제가 최종 상한인지\*\*\(binding\). "10억 집, 생애최초, 연소득 8천이면 얼마까지 나와?"류 질문의 자리다. 경계를 지켜라: ① 차주 유형은 \*\*선언\*\*이다 — 생애최초·주택 수 해당 여부는 사실판단이라 서버가 판정하지 않는다\(응답 in
- `realty\_subscription\_score`: 민영주택 일반공급 청약 가점\(만점 84\)을 배점표로 계산한다. 민영주택 일반공급 가점제 점수\(만점 84\)를 \*\*선언된 값\*\*에 배점표를 적용해 계산한다 — 무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입기간 17. "내 청약 가점 몇 점이야?"의 자리다. 경계를 지켜라: ① 세 입력 전부 \*\*선언\*\*이다 — 기산점·부양가족 인정은 등본·혼인관계 사실판단이라 서버가 판정하지 않고, 응답 traps\(오기입=부적격 당첨 취소 사유\)를 반드시 함께 전하라. ② 산출 점수는 realty\_subscription\_odds의 my\_score로 넘
- `realty\_redevelopment\_burden`: 재개발·재건축 조합원의 권리가액과 추가 분담금을 계산한다. 재개발·재건축 조합원의 권리가액과 추가 분담금\(또는 환급금\)을 결정론으로 계산한다 — 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율, 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액. "감정평가 3억에 비례율 98%면 얼마 더 내?"의 자리다. 경계를 지켜라: ① 입력 전부 \*\*선언\*\*이다 — 감정평가액·비례율은 조합 자료에서 가져와야 하고 서버는 검증하지 않는다. ② 이 산식은 법정 산식이 아니라 통용 실무 산식이며, 비례율은 관리처분인가 전엔 추정치라 준공까지 계속 변한다 — 응답의 s
- `realty\_capital\_gains\_tax`: 선언된 양도가·취득가·필요경비·보유기간에 \*\*양도소득세 세율표를 결정론으로 적용\*\*한다 — 기본·단기·분양권 세율, 장특공제 표1, 기본공제, 다주택 중과\(선언\), 지방소득세 10%. 두 번째 자산을 주면 \*\*같은 해 합산 vs 연도분산 vs 차손통산\*\*을 비교해 어느 쪽이 유리한지 산출한다. "지금 팔면 양도세 얼마?"·"두 채를 올해 같이 팔까 나눠 팔까?"의 자리다. 경계를 지켜라: ① 입력 전부 \*\*선언\*\*이다 — 보유기간 기산·주택 수·조정대상지역 해당은 사실판단이라 서버가 판정하지 않는다. ② \*\*1세대1주택 비과세·12
- `realty\_member\_transfer\_check`: 투기과열지구 정비사업 물건을 지금 사면 조합원 지위를 승계받는지 판정한다. 투기과열지구에서 재건축·재개발 물건을 \*\*지금 사면 조합원 지위를 승계받을 수 있는지\*\*를 도시정비법 39조 2항으로 결정론 판정한다 — 투기과열지구 여부\(regulated\_area\) × 사업 유형 × 진행 단계\(서울은 정보몽땅 목록에서 자동 결합\). "한남3구역 지금 사도 입주권 나와?"의 자리다. 경계를 지켜라: ① 판정은 \*\*원칙 제한 여부\*\*까지다 — 예외\(양도인의 근무·질병·상속·해외이주, 10년 소유+5년 거주 등\)는 양도인 사정의 사실판단이라 갈
- `realty\_presale\_cost`: 분양 한 건의 층별 총 소요자금\(분양가·발코니·중도금이자·취득세\)을 계산한다. 공고 원문\(팩트시트\) 기반 \*\*결정론 계산\*\*: 층별 분양가 + 발코니 확장비 + 회차별 중도금 이자\(일할\) + 취득세\(표준세율\) = 층별 총 소요자금. "이 분양 실제로 얼마 드나"의 자리다 — 클라이언트마다 손계산하면 입주일 가정 하나로 백만원대가 갈린다\(실측 124만원\). 경계\(신고 \#43의 선 그대로\): 여기까지가 "공고+세법에서 결정론적으로 나오는 것"이다. 월 상환액·매수 vs 전세 손익분기는 개인 파라미터가 지배하므로 계산하지 않는다 — 전세
- `realty\_presale\_funding\_plan`: 분양 한 건이 내 자기자금과 대출로 닫히는지 시점별로 판정한다. 공고 하나에 대해 \*\*"내 자기자금으로 닫히는가"\*\*를 결정론으로 판정한다 — 시점별 \(계약금→중도금 회차→잔금\) 필요액, 잔금 시점의 필요 대출액, 그 대출이 규제 상한 \(LTV·가액구간 한도·DSR — realty\_loan\_limit과 같은 엔진\) 안에 드는지, 부족하면 얼마가 부족한지. "이 분양 당첨되면 진행 가능해?"류 질문의 자리다. 경계: ① 차주 유형·소득은 \*\*선언\*\*이다\(서버는 판정하지 않는다\). ② 판정은 \*\*현행 규제·현재 자기자금 기준\*\*이다 —
- `realty\_move\_in\_supply`: 지역의 입주 예정 물량을 연월별로 집계한다. 지역의 입주 예정 물량을 연월별로 집계한다 — "○○ 입주장 리스크 있어?", "내년에 입주 물량 얼마나 쏟아져?"류 질문용. 입주 몰림은 전세가 하락·역전세 압력 신호다. \*\*region·sigungu를 둘 다 비우면 전국 호출\*\*이고 응답에 \`by\_sido\`\(시도별 세대·공고 수, 세대 내림차순, 시도 미상 공고는 sido=null로 따로\)가 실린다 — 시도 비교에 시도마다 따로 부르지 마라. \*\*기본 창은 오늘부터 앞이다\*\* — from\_ym을 안 주면 이번 달에서 시작하므로 mon
- `realty\_supply\_pipeline`: 아직 공고가 안 난 예정 공급을 사업계획승인 기준으로 본다. \*\*아직 분양 공고가 안 난\*\* 예정 공급을 사업계획승인 기준으로 본다 — "지금 넣을까, 다음 걸 기다릴까", "이 동네 앞으로 입주 폭탄 있나"류 질문의 자리. 청약홈\(realty\_presale·realty\_move\_in\_supply\)은 \*\*모집공고일에야\*\* 등록되므로 공고 전 물량이 구조적으로 안 보인다. 이 도구의 원천은 주택법 \*\*사업계획승인\*\*이라 공고 2\~3년 전 단계가 잡힌다: 사업명·세대수·승인일·착공예정일·사용검사 예정일\(=예상 입주\). 재당첨 제한\(분양
- `realty\_supply\_demand\_balance`: 시군구마다 앞으로 들어올 아파트와 늘어나는 세대를 같은 창으로 나눠 수급을 판정한다. "○○ 공급 과잉이야?", "세종 대전 서울 경기 수급", "어디가 입주 대비 수요가 많아?"류 질문의 자리 — 입주\(청약홈 공고, 향후 N개월\)를 연 단위로 환산해 최근 12개월 세대 증가로 나눈 \*\*비율\*\*과 판정\(과잉 \>1.5 · 공급 우위 1\~1.5 · 균형 0.5\~1 · 부족 \<0.5 · 세대 감소 중\)을 주고, 같은 행에 교차검증 신호\(순이동·매매 거래량 증감·전세/월세 증감과 월세 비중·1순위 경쟁률· 낙찰가율·미분양\)를 싣는다. 판정
- `realty\_vacant\_housing`: 통계청 빈집\(미거주주택\) — 빈집 수·빈집 비율·전체 주택, 아파트/비아파트, 건축연도 구간, 원인 유형. "○○ 빈집 몇 채야", "빈집 왜 늘었어", "빈집률 높은 시", "과천 빈집", "지방 빈집"류 질문의 자리다. 시군구를 주면 연도 시계열\(2015\~\)·아파트/비아파트 분리·건축연도 구간\(최근 2년 준공·1980년대·1979 이전 등\)· 재고 대 세대 증감 분해·준공후 미분양 몫·\*\*같은 유형\(시·구·군\) 안 백분위\*\*·원인 유형 라벨 \(정비사업 이주형·공급·입주형·인구유출·노후형·관광·세컨드형\(추정\), 규칙과 근거 수치
- `realty\_builder\_presale\_record`: 시공사·시행사별 분양 성적 — 공고 수·공급 세대·무순위\(줍줍\) 세대와 비율·청약 1순위 배수·미달 세대. "○○건설 분양 성적", "GS건설 현장 무순위 많이 나왔나", "대전 시공사별 분양", "이 시행사 다른 현장은"류 질문의 자리다. builder\(또는 developer\)를 주면 그 회사 행과 \*\*현장 목록\*\*\(단지·지역·공고일·공급· 무순위·비율·시행사\)을, 아무것도 안 주면 공급 상위 N개 회사 순위를, region\(시도\)을 주면 그 시도로 좁힌다. 행마다 같은 창의 \*\*전국 비율\(baseline\)\*\*이 비교 기준으로 붙
- `realty\_public\_rental\_notices`: 마감 전 공공임대 모집공고\(접수 예정 포함\) — LH 행복주택·국민임대·영구임대·통합공공임대·공공임대·매입임대·전세임대. "행복주택 모집 공고 있어?", "서울 청년 전세임대 지금 신청돼?", "경기 매입임대 모집", "LH 임대 공고"류 질문의 자리다. 공고마다 유형·지역·진행상태·마감일·남은 일수와 \*\*원문 공고 주소\(source\_url\)\*\*를 준다. 마감 임박 순이고 총계\(meta.total\_matched\)·잘림\(meta.truncated\)이 함께 나온다. \*\*결론에 반드시 옮길 것\*\*: · 원천은 LH 공고\(+마이홈의 LH
- `realty\_subscription\_odds`: 청약 경쟁률과 실제 당첨 가점 커트라인을 낸다 — "나 가점 52점인데 당첨될까?"의 정량 근거. 가점 자체를 모르는 사용자는 realty\_subscription\_score\(무주택·부양가족·가입기간 선언 → 배점표 적용\)로 먼저 점수를 만들어 my\_score로 넘겨라. \*\*비어 있으면 왜 비었는지부터 읽어라\(2026-08-20 축 신설\).\*\* 이 축의 원천은 주 1회 전량 수집 이라 "아직 공표가 안 됐다"와 "공표는 됐는데 우리가 아직 안 걷었다"가 똑같이 빈 배열로 보인다 — 실측\(공고 2026000323\)에서 청약홈엔 1순위
- `realty\_region\_rankings`: 시군구 순위를 가격·상승률·전세가율 같은 축으로 조회한다. 지역\(시군구\) 순위를 조회한다 — "제일 비싼 동네 어디야?", "요즘 많이 오른 지역은?", "전세가율 높은 곳은?"류 질문용. price=거래량 가중 전용 평당가\(최소 5건, 최신월은 집계 진행 중일 수 있음\) · growth=전용 60-85㎡ 고정 YoY\(평형 구성 왜곡 제거\). 응답 methodology의 산식·단위를 답변에 반영하라. investment=전세가율\(시군구×전용평 셀로 매매·전세를 \*\*같은 평형끼리\*\* 짝지어 산출, 전 행이 같은 기준월·짝지은 건수 공
- `realty\_macro\_indicators`: 한국 기준금리·KOSPI·M2, 미 연준금리·S&P500 등 거시 지표의 월별 시계열을 조회한다. "금리가 집값에 어떤 영향?"류 배경 분석용. ⚠️ 계열마다 신선도가 다르다 — 원천·공표 주기가 달라 최신 달이 계열마다 갈린다\(예: M2는 공표가 한두 달 늦다\). 계열별 실제 최신 시점은 응답 meta.series\_as\_of가 정본이다 — 이 설명에 날짜를 적지 않는다\(적힌 날짜는 낡는다\). 밀린 계열을 "지금 금리"로 인용하지 말고 반드시 그 계열의 시점을 함께 밝혀라.
- `realty\_demographics`: 지역 인구·가구·고령화·순유입 통계를 조회한다. 지역 인구통계를 조회한다 — "인구 줄고 있어?", "1인 가구 비율은?", "고령화 심해?", "순유입 되는 동네야?"류 질문용. 응답 meta.data\_as\_of가 실제 최신 시점이다 — warning이 있으면 그대로 사용자에게 전달하고, 밀린 수치를 "지금 인구"로 단정하지 말 것. 연간 계열\(households·age\)은 기준연도를 밝혀라. households는 동명 시군구\(중구·서구 등\)에 시도를 붙여야 한다\('서울특별시 중구'\) — 원천은 단명으로 적지만 행정코드로 구를 가
- `realty\_predict\_price`: \[유료\] 단지의 \*\*다음 달\*\* 평균 매매가를 평형대별로 예측한다 \(XGBoost v4\_clean\). complex\_name 또는 complex\_key 중 하나는 필수. 동명 단지가 여러 지역에 있으면 먼저 realty\_complex\_report로 단지를 특정한 뒤 complex\_key로 호출하라. 예측 지평은 1개월\(익월\) 고정 — 그 너머는 모델이 검증되지 않아 제공하지 않는다. 커버리지 밖은 정직하게 거절된다\(지어내지 않음\) — ①최근 3개월 내 월 거래 3건 미만이거나 ②과거 거래 이력이 없는 신축 첫 달\(모델이 지역·평형
- `realty\_complex\_report`: \[유료\] 단지 하나의 시세·전세·기본정보를 통합 조회한다. 입지는 \*\*location.facts\(원시값\)로 답하라\*\* — 최근접역 이름·직선거리, 반경 500m·1km 안 정류장·병원·마트 수와 1km 안 초·중·고 수를 poi 원장에서 직접 센 값이다. location.overall\_score·scores는 미검증 참고값이라\(location.score\_demotion\) 순위·비교·'입지 좋음' 판정에 쓰지 마라. 응답에 좌표\(latitude/longitude\)와 complex\_key가 들어 있다 — 이어서 realty\_poi\_ne
- `realty\_compare\_regions`: \[유료\] 여러 지역의 매매·전세 시세와 추이를 나란히 비교한다. 갈아타기·투자처 비교용. "어디가 제일 ○○해?"류 순위·탐색 질문은 무료 realty\_region\_rankings로 먼저 좁혀라 — 이 도구는 비교 대상이 정해졌을 때 쓴다. ⚠️ 지역별 \`warning\_baseline\`·\`warning\_dispersion\`을 avg\_price보다 먼저 읽어라 — 이 소스는 이상치 미필터·단지급 혼합이라 avg\_price를 그대로 "그 지역 시세"로 인용하면 특정 단지와의 비교 결론이 뒤집힌다\(realty\_region\_price\_st
- `realty\_rental\_yield`: \[유료\] 시군구별 월세 수익률·평균 매매가·평균 월세를 조회한다. 수익형 투자 스크리닝용. 기본 응답은 최신 완결월 1개월치를 수익률 내림차순으로 자른 것이다 — 전체 기간·전체 지역이 아니다\(truncated 필드 확인\). 특정 월은 year\_month로 조회하라.
- `realty\_poi\_nearby`: \[유료\] 좌표 주변의 지하철·학교·병원·마트 등 입지 요소를 거리순으로 조회한다. 단지 좌표는 realty\_complex\_report가 준다. "역세권인가", "초품아인가" 판단용. 최근접역 거리·반경 안 개수만 필요하면 무료 realty\_location\_scores의 location\_facts로 충분하다 — 이 도구는 시설 \*\*목록\*\*\(이름별 거리\)이 필요할 때 쓴다.
- `realty\_poi\_stats`: \[유료\] 시군구별 병원·학교·지하철역 개수 통계를 조회한다. 지역 간 인프라 비교용. 지역 키는 '시도축약 시군구' 2토큰이다\(예: '서울 마포구', 세종은 1토큰\). 병원·지하철은 수집 범위가 수도권·광역시 중심이라 지방 시군구는 0으로 나올 수 있다 — 0을 "없다"로 단정하지 말고 수집 범위 밖일 수 있다고 말하라.
- `realty\_invest\_risk`: \[유료\] 지역의 투자 위험도를 변동성·유동성·공급압력 축으로 점수화한다. 응답의 disclaimer\(통계 요약이며 투자 권유 아님\)를 사용자에게 반드시 함께 전달하라.
- `realty\_market\_signals`: \[유료\] 미분양 추이와 시장심리지수를 한 번에 조회한다. 매수 타이밍 판단의 거시 신호. 준공후 미분양\(unsold\_completed, 지역 합계\)도 같은 모양으로 싣는다. sigungu를 주면 시군구 미분양 추이\(unsold\_sigungu\)를 별도 키로 덧붙인다. 기본 창은 \*\*6개월\*\*이다\(방향 판단에 필요한 최소\). 더 긴 추이가 필요하면 months를 올리되, 전국 조회에서 창을 넓히면 오래된 달부터 예산에 맞춰 떨어지고 그 사실이 meta.truncated·meta.truncated\_note에 값으로 실린다 — region
- `realty\_reconstruction`: \[유료\] 건령·거래활성 기반 재건축 \*\*후보 스크리닝\*\* 상위 단지를 조회한다. 점수 = 건령\(최대 70, 30년 연한 기준\) + 최근 12개월 거래활성 전국 백분위\(최대 30\). 사업성\(용적률·대지지분·안전진단·조합 단계\)은 반영되지 않는다 — 후보 발굴용이지 투자 판단 근거가 아니며, 응답의 disclaimer를 사용자에게 그대로 전하라.
- `realty\_redevelopment`: \[유료\] 서울시 정비사업\(재개발·재건축·가로주택\) 사업장 목록을 조회한다. \[유료\] 서울시 정비사업\(재개발·재건축·가로주택 등\) 사업장 목록 — 사업명·유형· 진행 단계·위치. "○○구 재개발 어디까지 진행됐어?"·"면목동 재개발 어디 있어?"류 질문용. 구\(region\)·동\(dong\)·유형\(project\_type\)·진행 단계\(stage\)로 거를 수 있다. \*\*커버리지는 서울 한정\*\*\(정보몽땅 원천\) — 타 시도는 이 도구로 답할 수 없다고 밝혀라. 세대수·준공예정은 원천 목록이 제공하지 않아 null이다\(지어내지 말 것\). 원천이
- `report\_issue`: 사용자가 \*\*답변 오류 제보나 개선 요청을 전해 달라고 했을 때만\*\* 운영자에게 보낸다. 쓰는 때: 사용자가 "이거 틀렸으니 신고해 줘", "운영자에게 알려 줘", "이런 데이터도 넣어 달라고 전해 줘"처럼 제보·요청을 부탁했을 때. 보내기 전에 무엇이 전달되는지 사용자에게 알린다. kind='결함'은 틀린 답 제보, kind='질문기록'은 개선 요청이다. 쓰지 않는 때: 사용자가 요청하지 않았는데 질문을 남기려고 부르지 않는다. 답하기 전에 먼저 부르지도 않는다 — 이 도구는 답변·정정을 대신하지 않는다. 전달 내용\(인자\)과 같은

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